家賃は過去最高、マンションは2,000万円値下げ。家を買わないわたしが、金利のある世界の流れを調べてみた

🐾 ごまもち

家賃が上がってるって。あずきのおうちも上がるの?🐾

あずき

いまのところ変わってないよ。値上げの話も来てないんだ。

9月28日、住まいにまつわるニュースが2本並んだ。

1本は、家賃の話だ。不動産情報サイトのアットホームの調べで、東京23区の1人暮らし向けマンションの平均家賃が、8月に11万4,339円になった。前の年より10%高く、過去最高だ。

もう1本は、マンションの話だ。東京・港区の中古マンションが、1億7,990万円から2,000万円値下げしても、買い手が見つからない。記事は、その理由の1つに金利の上昇を挙げている。長期金利（10年国債の利回り）は30年ぶりに3%を超え、固定型の住宅ローンの金利も、今の制度で最高になった。

家賃は上がり、マンションは下がる。正反対の向きに見える。

わたしは東京で、家を買うつもりのない、家賃7万円の賃貸暮らしだ。その家賃は変わっていないし、値上げの話も来ていない。2本を並べて読むと、疑問がいくつも出てくる。

結論から言うと、「家賃10%上昇」は、これから借りる部屋の募集家賃の話だった。住み続けている人も含めた家賃は、東京23区で前の年より2.0%の上昇にとどまる。家賃は、あとから追いかけるように、ゆっくり上がっていく。一方でマンションは、金利が上がって買える人が減り、値下げが出始めている。どちらも、根っこは同じ物価の上昇だ。物価が上がって建築費が上がり、それが家賃に乗ってくる。物価を抑えるために日銀が利上げを重ね、ローンが重くなって、家が売れにくくなる。ほぼゼロだった金利が上がっていく「金利のある世界」に、日本が入ったということだ。順番に見ていく。

1. 家賃は、本当に10%も上がっているのか

1つ目の声、「家賃は、本当に10%も上がっているの?」。

10%上がったのは、いま空いていて、これから借りる人を探している部屋の家賃だ。同じ東京23区でも、住み続けている人まで含めると、上がり方は2.0%。全国では0.7%だった。

わたしの家賃が変わっていないのも、このちがいで説明がつく。家賃が大きく動くのは、新しく借りるときだ。

財務省の職員が広報誌「ファイナンス」に書いたコラム（2024年10月号）も、この「ずれ」を説明している。建築費が上がると、まず新しいマンションの値段と募集家賃が上がる。ただ、入居者が同じ部屋に住む期間は平均4年ほどと長く、更新のときは据え置きになりやすい。だから、家賃全体には、ゆっくりとしか届かない。同じコラムによると、アメリカでは、家の値段の上昇が1年ほど遅れて家賃に広がった。「家賃は上がるもの」という商慣習のもとで、住み続けている人の家賃も上がっている可能性がある、とコラムは見ている。日本は、それよりもずっと家賃が動きにくい。

わたしも、家賃は後追いの感覚で、ひとまず上がる流れにあるのかなと思っている。家賃は、建築費や物価といった実態と、わりとリンクしている印象がある。建築費は、東京のマンションで前の年より5%あまり上がっている（2026年8月、建設物価調査会）。家賃がある程度上がるのは、仕方がないようにも思う。

ただ、家賃が上がる流れに乗った便乗の値上げも、最近は多いように感じている。東京都は、2025年10月に「賃料値上げ特別相談窓口」をつくった。建物の持ち主が変わったあとに、急に大きな値上げを求められたという相談が多かったからだ。2026年2月末までに、約1,900件の相談が寄せられている。

2. マンションは、なぜ値下げされているのか

2つ目の声、「マンションは、なぜ値下げされているの?」。

家の値段は、ふつうの人の収入と合っていない。わたしは、そう感じていた。東京都の新築マンションは、平均年収の17倍。年収636万円の人が、17年分の収入をまるごと注ぎこんで、やっと買える値段だ。

その値段に、金利の上昇が重なった。買える人がさらに減り、売れ残りが増え、値下げが出始めている。不動産の専門家からは、「都心マンションも調整局面の気配」と題した寄稿も出ている。値上がりが止まり、下がり始めるかもしれない、という見方だ（オラガ総研の牧野知弘氏、2026年1月1日）。

3. 金利が上がると、何が起きるのか

🐾 ごまもち

金利って、家を買う人にも関係あるの?🐾

あずき

大ありだよ。ローンの金利が上がると、毎月の返済がぐっと増えるんだ。

3つ目の声、「金利が上がると、何が起きるの?」。日本が金利のある世界に入った。わたしがいちばん知りたかったのは、それが経済とどうつながっているのか、という流れだ。

金利が上がると、住宅ローンの返済がどれだけ変わるのか。5,000万円を35年で借りる場合で計算してみた。

1年前の金利とくらべて、毎月の返済は4万2,665円増える。35年の合計では、約1,790万円も多く払うことになる。同じ家なのに、金利が上がるだけで、これだけ重くなる。

つまり、流れはこうだ。物価が上がり、それを抑えるために日銀が利上げを重ねる。長期金利が上がり、住宅ローンの金利も上がる。毎月の返済が重くなり、買える人が減る。もともと収入と合っていなかった高い物件から、値下げが出始める。

一方で、これまでに建築費や家の値段が上がったぶんは、いまになって少しずつ家賃に乗ってくる。まず新しく借りる部屋の家賃が上がり、住み続けている人の家賃は、遅れてゆっくり上がる。

マンションの値下げと家賃の上昇は、反対の動きに見えて、どちらも物価と金利が上がる日本の姿だ。

4. 家は、買ったほうがいいのか

4つ目の声、「家は、買ったほうがいいの?」。

わたしは、家を買うつもりはない。いずれ生まれ故郷の十勝（北海道）に帰っても、買う予定はない。ただ、家を買いたい人もいる。買うなら、住みたいときに、無理のない範囲で買うしかないと思う。

「20代の持ち家率が過去最高」の記事では、「金利上昇で住宅購入を急ぐ若者」というニュースの中身を調べた。残クレ（最後にまとめて払う分を残して、月々を軽くするローン）の記事では、1億円の家を月々ではなく、全部でいくら払うかで考えた。金利が上がったいま、その「全部でいくら」は、さらに大きくなる。

TBSの記事には、去年家を買った人の「ニュース見るたびに怖い」という声も出てくる。変動型のローンなら、金利が上がるたびに、払う利息が増える。たとえば、5,000万円を35年、変動型の今の水準に近い金利1.2%で借りていると、毎月の返済は約14万6,000円。金利が0.1%上がるだけで、毎月約2,400円増える。0.5%なら約1万2,000円、1%なら約2万5,000円だ。

5. わたしの見方

ウォーレン・バフェットは、アメリカの投資家だ。この言葉は、1999年に経済誌フォーチュンに載った講演録の一節だ。金利が高くなるほど、資産の値段を下に引っぱる力は強くなる、と続く。

ただ、この重力は、下に引っぱるだけではない。お金を貸す側、預ける側にとっては、上向きの力になる。わたしの銀行の普通預金も、10月から金利が0.5%に上がる。同じ金利でも、立場によって向きが変わる。

6. まとめ

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