「残クレで家が買える」時代が来た。月20万円で1億円、軽くしたぶんはどこへ消えたのか

🐾 ごまもち

つきづきが かるいなら、いいんじゃないの?🐾

あずき

軽くしたぶんは、消えないの。あとに回るだけなの。

「1億円の家を、月20万円で買う」。そんな記事が話題になっている。世帯年収1,800万円の30歳の息子が「残クレ住宅ローン」で都内の1億円のマンションを買うと言い、60歳の父が止める、という話だ。親子は作り話だけれど、商品は本物だ。住信SBIネット銀行（8月にドコモSMTBネット銀行に名前が変わった）が今年6月に、家の値段の半分を35年間払わずに置いておいて、最後にまとめて払う住宅ローンを始めた。国も、この型のローンを広げようとしている。こう思った人も、いるはずだ。

わたしは家を買わない。いずれ帰るつもりの十勝でも、買う予定はない。いまは家賃7万円の賃貸で、ローンはひとつもない。

結論から言うと、わたしは残クレを使わない。車でも、家でもだ。理由は、見る数字が2つあるから。「月々いくら払うか」と「全部でいくら払うか」。残クレは月々だけを軽くする道具で、軽くしたぶんは消えない。①利息が増える、②最後にまとめて払う、③家や車を手放す、の3つのどこかに必ず移る。

順番に見ていく。

1. そもそも「残クレ」とは。300万円の車で仕組みを見る

まず、4つ目の声から。「残クレって何?」。その前に、ふつうのローンから。この章は、ずっと同じ300万円の車の話で進める。借りたお金には「利息」（借りる代金）がつく。その割合を金利と呼ぶ。この章では金利を年5%（残クレの相場、りそな銀行の説明で3〜5%前後）としておく。

残クレは、ここに1つ工夫を入れる。「この車は、5年後でも100万円くらいで下取りできる。だったら、その100万円ぶんは、いま払わなくていい。残りの200万円だけを5年で返して」。この「5年後の下取りの想定額」を残価と呼ぶ。残価設定型クレジット、略して残クレ。

月々が5万6,600円から4万1,900円になる。1万4,700円軽い。これが残クレの売り文句だ。

🐾 ごまもち

さいごに 100まんえん はらえば、けっきょく おなじじゃないの?🐾

あずき

同じじゃないの。最後に回した100万円は、5年間ずっと「借りっぱなし」だから。

ここが、残クレのいちばん見えにくいところだ。月々で返しているのは200万円のほう。でも、最後に回した100万円も、車を買った日に販売店が立て替えてくれたお金だ。払っていないだけで、5年間ずっと借りている。借りているお金には、返すまでずっと利息がつく。つまり利息は、月々返している200万円にも、最後に回した100万円にも、両方にかかる。りそな銀行の説明にも、残クレの利息は「残価を含む車両価格全体」、この例なら300万円全部に対して計算される、とある。

その結果、同じ300万円の車で、利息はこう変わる。

月々が軽くなった1万4,700円は、消えていない。5年分を足すと88万2,000円。これに増えた利息11万8,000円を足すと、ちょうど最後の100万円になる。軽くしたぶんは、最後の100万円と増えた利息に、そのまま移っただけだ。残クレは、月々だけを軽くする道具なのだ。

本物の広告も、同じ形をしている。ホンダの公式サイトに載っている支払い例では、193万円の車が「月々8,700円」。ただし同じページの中に、頭金の19万円、ボーナス月の6万円が10回、最終回の80万6,380円がある。5年の総額は、乗り続けるなら212万円、車を返すなら131万円。広告で大きく書いてあるのは、月々だけだ。

車の残クレには、ひとつ救いがある。最後の残価は、契約のときに決まっていて、条件を守れば車を返して0円にできる（ホンダの例なら、月に1,000km以内で、キズなどの減点が100点以内）。5年後に車の値段が思ったより下がっていても、その損は販売店が持つ。残価が保証されている。ここを覚えておいてほしい。家の残クレには、これがない。

2. 同じ仕組みが、家に来た

3つ目の声、「車の残クレと同じでしょ?」。半分は同じで、半分は違う。

住信SBIネット銀行が6月1日に始めた商品の名前は「期日一括返済併用型住宅ローン」。長いので、この記事では「家の残クレ」と呼ぶ。中身は、プレスリリースに書いてある。

車と同じところは、「一部を最後に回して、月々を軽くする」仕組み。車は300万円のうち100万円、家は評価額の半分だ。違うところは、最後の注意書きだ。車の残クレなら、5年後に車を返せば、残価の100万円は払わなくていい。家の残クレは、そうならない。35年後に、据え置いた5,000万円（1億円の半分）を、家を売ったお金で返す。話題の記事はそう説明している。けれど、家がいくらで売れるかを、銀行は保証しない。5,000万円で売れなければ、足りないぶんは自分で払う。

しかも、これは1つの銀行の思いつきではない。去年12月の日経によると、国土交通省がこの型のローンの普及を後押しし、住宅金融支援機構が、貸した銀行が損をしたときの保険を用意する。銀行が安心して貸せるように、国が後ろに立つ形だ。家の値段が高くなりすぎて、ふつうのローンでは手が届かない人に、月々を軽くして届かせる、という狙いだ。銀行はこれまでも、月々を軽くする道具を増やしてきた。返す期間を35年から50年に延ばす「50年ローン」。夫婦がそれぞれ借りて、2人の収入で返す「ペアローン」。そこに3つ目の道具として、家の残クレが加わった。

3. 月々いくらと、全部でいくらを並べる

1つ目の声、「月々20万円なら、1億円でも買えるじゃん」。ここで、2つの数字を並べる。1億円を35年で借りた場合だ。家のローンの金利は車より低いので、話題の記事が使った年1%で計算する。

月々は、7万6,000円軽くなる。35年かけて軽くした合計は、7万6,000円 × 420か月で3,192万円。この3,192万円は消えず、30歳で借りた人が65歳のときの5,000万円に移る。増えた利息1,783万円を足すと、3,192万円 ＋ 1,783万円 ＝ 4,975万円で、ほぼ5,000万円。300万円の車と、まったく同じ形だ。月々を軽くしたぶんは、最後にまとめて来るぶんと、増えた利息に移っている。月々だけを見ていると、これが見えない。

9月5日の記事では、別の例で50年ローンを計算した。5,000万円を借りて、返す期間を35年から50年に延ばすと、月々は3万2,600円軽くなり、利息は625万円増えた。今回の家の残クレは、借りる額が1億円と大きいこともあるけれど、利息が1,783万円増え、そのうえ最後にまとめ払いがある。月々を軽くする道具ほど、全部で払う額は重くなる。

4. 「銀行が通すなら安全」への答え

2つ目の声、「銀行が審査を通すなら、安全でしょ」。話題の記事の父は、こう答えている。銀行が見ているのは「いまの物件の担保価値」（銀行が見た、いまの家の値段）と「いまの返済能力」で、35年後の売値を保証してくれるわけではない。損が出たとき、それを持つのは、銀行ではなく借りた本人だ。

わたしも、そのとおりだと思う。理由は、銀行自身がそう書いているからだ。商品説明の注意書きに、「将来の物件価格を保証するものではございません」とある。対象を東京23区などの都心と、銀行が見た値段で1億円以上のマンションに絞っているのも、借りる人を守るためというより、35年後に売れずに回収できなくなる危険を、銀行の側が減らすためだろう。話題の記事も、これを「銀行側の防衛策」と呼んでいた。

「売らずに住み続ければいい」と思うかもしれない。銀行の商品ページには、たしかに「継続居住か住み替え（売却）の選択が可能」と書いてある。ただ、住み続けるにも、5,000万円は払う。35年後の出口を並べると、こうなる。

「みんな使ってる」については、車の残クレは新車を買う方法のひとつとして広まってはいるけれど、みんなではない。そして家の残クレは、年収1,000万円以上で、都心の1億円以上のマンションを買う人向けに、この6月に始まったばかりだ。

5. わたしは、どう見ているか

🐾 ごまもち

あずきは、つかわないの?🐾

あずき

使わない。月々じゃなくて、全部でいくら払うかで決めるの。

わたしは使わないし、すすめもしない。理由は3つ。

アメリカの弁護士で、政府や教会の要職についた人の言葉だ。この講話はこう続く。借金をすれば、利息は昼も夜も、1分たりとも離れない道連れになる、と。

わたしは、この「休まない利息」を、払う側ではなく受け取る側でいたい。だからローンも組まないし、借金もしない。もちろん残クレもやらない。高配当株の配当も、BND（アメリカの債券のETF）の利息も、休まずに入ってくる側に置いてある。同じ利息でも、どちらの側に立つかで、敵にも味方にもなる。

わたしがやることは変わらない。残クレは使わない。オルカン（全世界の株に分散する投資信託）の積立は同じ日に同じ額。大きいものを買うときは、月々ではなく、全部でいくら払うかを先に見る。それだけだ。

6. まとめ

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